Kredyt ze stałą stopą: dlaczego nie zawsze da się go przenieść i co wtedy zrobić

Wybierając stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego, kupiłeś spokój na kilka lat: rata kredytu jest przewidywalna, a wzrost stóp Cię nie dotyka. Ten spokój ma jednak drugą stronę, o której mało kto myśli przy podpisywaniu umowy. Gdy po dwóch albo trzech latach pojawi się lepsza oferta w innym banku, przeniesienie kredytu ze stałą stopą nie zawsze jest tak proste jak przy stopie zmiennej. Ten tekst wyjaśnia mechanikę, czyli zasadę stała→stała, pokazuje, co ją ogranicza, i wymienia opcje, które masz, gdy przeniesienie się nie udaje. Nie oceniamy w nim stanowiska nadzoru i nie podpowiadamy, jak je omijać. Opisujemy, jak to działa, żebyś mógł zadać bankowi właściwe pytania.

Co dzieje się z ratą po zakończeniu okresu stałego oprocentowania?

Okres obowiązywania stałego oprocentowania kończy się w dniu opisanym w umowie. Po jego zakończeniu bank proponuje zmianę oprocentowania: przejście na oprocentowanie zmienne, oparte na wskaźniku takim jak WIBOR plus marża, albo nowe oprocentowanie stałe na kolejny okres. Dla kredytobiorcy oznacza to, że rata kredytu może się zmienić, także w górę, jeśli nastąpi podwyżka wskaźnika. Zmianę ustala aneks do umowy albo zapis zawarty w umowie, a od okresu kredytowania zależy, ile takich decyzji jeszcze przed Tobą.

Co oznacza zasada stała→stała przy refinansowaniu?

W Polsce stała stopa w kredycie hipotecznym jest stała okresowo: przez 5, 7 lub 10 lat, a potem ryzyko zmiany stóp wraca do kredytobiorcy.

Taka praktyka wynika ze stanowiska Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego z 27 czerwca 2023 r., skierowanego do banków: Urząd uznał za niedopuszczalne oferowanie refinansowania kredytu o stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu kredytem o oprocentowaniu zmiennym albo kredytem okresowo stałym z krótszym okresem stałej stopy niż w kredycie refinansowanym lub krótszym niż 5 lat (minimum z Rekomendacji S). To oczekiwanie nadzorcze wobec banków, a nie przepis ustawy, więc w praktyce oferty różnią się między bankami i zmieniają się w czasie; sprawdza się je na dzień decyzji. Z kredytu o stopie zmiennej można przejść zarówno na zmienną, jak i na stałą.

Dlaczego to ma znaczenie? Bo ofertę refinansową dobiera się do tego, co jest dostępne na rynku. Nowy bank musi mieć w ofercie kredyt o stałej stopie na dostatecznie długi okres. Jeśli takiej oferty nie ma, przeniesienie jest utrudnione, nawet gdy marża w innym banku wygląda lepiej.

Dlaczego okres stały ma tu największe znaczenie?

To praktyka rynku, nie reguła prawna dla każdego banku, i zmienia się w czasie. Dlatego przy wyborze okresu stałego pytanie „jaką mam teraz ratę" warto uzupełnić pytaniem „ilu bankom będę mógł powiedzieć za kilka lat, że chcę przenieść kredyt". Pięć lat daje zwykle najwięcej wyjść. Szerzej o tym, co dzieje się na końcu okresu stałego, piszemy w tekście o końcu okresu stałego oprocentowania.

Co jeszcze utrudnia przeniesienie w trakcie okresu stałego?

Oprócz zasady stała→stała przeniesienie utrudniają trzy rzeczy: rekompensata za wcześniejszą spłatę, zdolność kredytowa liczona według dzisiejszych zasad i wartość zabezpieczenia.

1. Rekompensata za wcześniejszą spłatę. Przy kredycie w okresie stałej lub okresowo stałej stopy bank może ją naliczyć (art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym), a jej wysokość nie może przekroczyć kosztów, które bank ponosi w związku z Twoją wcześniejszą spłatą. Rozstrzał bywa duży: od zera do kwoty zbliżonej do rocznych odsetek od spłacanej części. To jest właśnie koszt wyjścia.
2. Zdolność kredytowa dziś, nie sprzed lat. Nowy bank oceni dochody i zobowiązania według bieżących zasad. Zmieniły się sposoby liczenia dochodu, a Twoja sytuacja mogła się zmienić.
3. Wartość zabezpieczenia. Nowy bank zleci wycenę nieruchomości i sprawdzi LTV, czyli relację salda do wartości. Jeśli wartość spadła albo saldo nadal jest wysokie, oferta może być gorsza.

Żaden z tych punktów nie oznacza, że przeniesienie jest niemożliwe. Oznaczają, że przed rozmową z nowym bankiem warto zdobyć trzy liczby: rekompensatę za spłatę dziś i po końcu okresu, aktualne LTV i koszt operacji.

Co możesz zrobić, gdy przeniesienie kredytu ze stałą stopą się nie udaje?

Masz pięć opcji: rozmowa o marży we własnym banku, sprawdzenie kosztu wyjścia, poczekanie do końca okresu stałego, refinansowanie na nową stałą stopę albo nadpłata. To opcje, a nie obietnice wyniku, i każda zależy od banku oraz od Twojej umowy.

• Rozmowa o marży we własnym banku. Obniżka marży aneksem, bez nowego badania zdolności, bywa możliwa w części banków. Bywa skuteczna wtedy, gdy bank widzi realną alternatywę, na przykład zaświadczenie o saldzie do refinansowania, ale nie ma gwarancji, że bank się zgodzi.
• Sprawdzenie kosztu wyjścia. Zasady rekompensaty wynikają z umowy: sprawdź, jak jest liczona, czy zmienia się w czasie i do kiedy obowiązuje. Czasem opłaca się poczekać kilka miesięcy do końca okresu stałego, zamiast płacić ją teraz.
• Poczekanie do końca okresu stałego. Po jego zakończeniu kredyt zwykle przechodzi na oprocentowanie zmienne albo bank proponuje nową stałą stopę. Wtedy refinansowanie nie jest już ograniczone zasadą stała→stała, bo przenosisz kredyt zmienny. Ile kosztuje czekanie, pokazuje przykład z liczbami.
• Refinansowanie na nową stałą stopę. Jeśli w którymś banku jest dostępna oferta o okresie stałym nie krótszym niż Twój i rachunek się spina po kosztach, jest to realna opcja.
• Nadpłata. Jeśli głównym celem jest obniżenie kosztu, a nie zmiana banku, nadpłata bywa prostsza, ale w okresie stałym sprawdź rekompensatę. Opisujemy to w tekście o nadpłacie kredytu.

Żadna z tych opcji nie przesądza o wyniku, bo decyzje kredytowe podejmuje bank.

Jak sprawdzić swój kredyt w pięciu pytaniach

1. Do kiedy trwa mój okres stały i ile miesięcy zostało?
2. Jaką rekompensatę za wcześniejszą spłatę przewiduje umowa dziś, a jaką po końcu okresu stałego?
3. Jaka jest moja marża i czy umowa uzależnia ją od produktów dodatkowych?
4. Ile wynosi saldo względem aktualnej wartości nieruchomości?
5. Jakie koszty poniosę przy przeniesieniu i jakie zwroty prowizji i składek mi przysługują?

Najczęstsze pytania o przeniesienie kredytu ze stałą stopą