Czy warto czekać z refinansowaniem na obniżkę stóp? Próg opłacalności na przykładzie

„Poczekam, aż stopy spadną, i wtedy zrefinansuję kredyt hipoteczny." Brzmi rozsądnie, a bywa najdroższym zdaniem w historii kredytobiorcy. Nie dlatego, że obniżka stóp procentowych nie nadejdzie, tylko dlatego, że każdy miesiąc czekania na wyższej racie ma swoją cenę, którą da się policzyć. Ten tekst nie zgaduje, jaka będzie decyzja RPP, bo tego nie wie nikt. Pokazuje za to na jednym przykładzie, ile kosztuje zwłoka i o ile musiałaby spaść stawka, żeby czekanie się opłaciło. Wszystkie liczby to symulacja z jawnymi założeniami, a nie oferta ani prognoza. Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na lata, więc nawet niewielka różnica oprocentowania daje oszczędności albo straty, które widać dopiero w całym okresie spłaty.

Ile traci kredytobiorca na jednym miesiącu zwłoki?

Zacznij od jedynej liczby, którą znasz na pewno: różnicy między ratą, którą płacisz, a ratą, którą mógłbyś płacić po refinansowaniu. Ta różnica jest ceną każdego miesiąca zwłoki.

Taka sama arytmetyka obowiązuje w Twoim kredycie, tylko liczby są inne. Im większe saldo i im większa różnica oprocentowania, tym droższa jest zwłoka. Dlatego pierwsze pytanie brzmi nie „czy stopy spadną", tylko „ile tracę na każdym miesiącu, w którym nic nie robię".

Czy obniżka stóp przełoży się na niższe raty kredytu mieszkaniowego?

Obniżka stóp obniża ratę automatycznie tylko przy oprocentowaniu zmiennym, a banki nie przenoszą jej na oferty refinansowe jeden do jednego. Stopy procentowe ustala Rada Polityki Pieniężnej przy NBP, a patrzy ona przede wszystkim na inflację. Cięcia stóp wpływają na WIBOR i stopę referencyjną, a przez nie na ratę kredytu mieszkaniowego ze zmiennym oprocentowaniem. Przy stałym oprocentowaniu rata nie zmienia się do końca okresu stałego, więc spadek stóp nie obniży jej sam. Banki nie przenoszą obniżek na oferty jeden do jednego, bo marża i koszty finansowania zależą od ich polityki. Dlatego zamiast pytać, czy niższe raty nadejdą, lepiej policzyć, co dzieje się z Twoją zdolnością kredytową i kosztem czekania, jeśli ta zmiana nie nadejdzie szybko.

Cztery drogi: ile zapłacisz łącznie w ratach?

Policzmy cztery postępowania i porównajmy łączne wydatki ratalne (razem z opłatami za operację) w dwóch horyzontach: 12 miesięcy i 60 miesięcy. Horyzont to czas, przez który i tak będziesz spłacać ten kredyt na tych warunkach, zanim coś zmienisz albo go spłacisz.

• D, nic nie robię: zostajesz przy 7,0%.
• C, refinansuję teraz: przechodzisz na 6,2% od razu.
• B, czekam 6 miesięcy: płacisz 7,0% przez pół roku, potem refinansujesz na stawkę, która wtedy będzie dostępna.
• A, refinansuję teraz i ponownie za pół roku: przechodzisz na 6,2%, a po sześciu miesiącach refinansujesz jeszcze raz, jeśli oferta jest niższa. Za każdą operację płacisz 1 500 zł.

Scenariusze stóp po sześciu miesiącach: oferta bez zmian (6,2%), o pół punktu procentowego niższa (5,7%) albo o pół punktu wyższa (6,7%).

Wnioski z tabeli, bez prognozowania czegokolwiek (to symulacja edukacyjna, a nie rekomendacja żadnego z wariantów):

1. Przy długim horyzoncie nic nie robić jest najdroższe w każdym scenariuszu. Przy 60 miesiącach różnica między D a C to około 9 000 zł. Przy 12 miesiącach opłaty za operację nie zdążą się zwrócić w wariancie B, więc czekanie może wypaść drożej niż nierobienie niczego (30 144 zł wobec 29 685 zł przy stawce bez zmian).
2. Czekanie może wygrać, ale nie z każdą obniżką. Przy horyzoncie 60 miesięcy i stawce niższej o pół punktu B wychodzi o około 4 500 zł taniej niż C. Przy horyzoncie 12 miesięcy ta sama obniżka nie wystarcza: B nadal przegrywa z C.
3. Wygrana i przegrana nie są symetryczne. Przy 60 miesiącach obniżka o 0,5 p.p. daje czekającemu około 4 500 zł, a wzrost o 0,5 p.p. oznacza dla niego stratę około 7 000 zł względem refinansowania od razu. Strata z powodu zwłoki jest pewna, zysk zależy od rynku.
4. Wariant A zmniejsza ryzyko. Refinansowanie teraz i ponownie za pół roku daje wynik zbliżony do B przy obniżce (135 199 zł wobec 134 871 zł), a gdy stawki rosną lub stoją, równy C. Warunek: nowy kredyt nie może blokować ponownego refinansowania kosztowną rekompensatą.

Ile musi spaść stawka, żeby czekanie się opłaciło?

W przykładzie czekanie wygrywa z refinansowaniem teraz dopiero wtedy, gdy oferta po sześciu miesiącach spadnie do około 5,3% przy horyzoncie 12 miesięcy albo do około 6,05% przy horyzoncie 60 miesięcy. To jest właściwe pytanie zamiast „kiedy spadną stopy". Próg wygląda tak:

Im dłużej będziesz spłacać kredyt na nowych warunkach, tym mniejsza obniżka wystarcza, żeby czekanie się opłaciło, bo mały spadek stawki działa na długim okresie. Z kolei przy krótkim horyzoncie, na przykład gdy planujesz sprzedać nieruchomość albo spłacić kredyt z dużej gotówki, czekanie przegrywa prawie zawsze. To nie jest zachęta do czekania. To jest sposób, żeby ustalić z góry, przy jakiej ofercie zmienisz zdanie, zamiast co miesiąc zgadywać.

Co jeszcze zmienia wynik rachunku?

• Banki nie przenoszą obniżek stóp jeden do jednego. Marża zostaje w umowie, a oferty refinansowe zależą od polityki banku, nie od kalendarza decyzji RPP. Obniżka stawki referencyjnej nie musi oznaczać obniżki oferty o tyle samo.
• Opłaty za operację. Jeśli wynoszą nie 1 500 zł, tylko kilkaset, próg się przesuwa na korzyść refinansowania teraz. Zwroty proporcjonalnej prowizji i składek za niewykorzystany okres potrafią znacząco obniżyć wydatek netto, ale trzeba o nie wnioskować.
• Cena wyjścia z nowego kredytu. Wariant A działa tylko wtedy, gdy kolejne refinansowanie nie wymaga zapłaty dużej rekompensaty. Przy kredycie z okresem stałej stopy bank może ją pobierać (art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym), dlatego nową umowę czytasz pod tym kątem, zanim ją podpiszesz.
• Twoja zdolność za pół roku. Zmiana dochodu, nowe zobowiązania albo inna ocena zabezpieczenia mogą sprawić, że oferta, którą masz dziś, nie będzie dostępna jutro. Czekanie to także ryzyko, że okno się zamknie.
• Rodzaj oprocentowania. Jeśli masz okres stałej stopy, który kończy się za pół roku, rachunek wygląda inaczej niż przy stopie zmiennej. Opisaliśmy to w tekście o końcu okresu stałego oprocentowania, a o ograniczeniach przy przenoszeniu kredytu ze stałą stopą piszemy w tekście o zasadzie stała→stała. Zanim zdecydujesz, ile pieniędzy zostawić na koncie, a ile przeznaczyć na kredyt, sprawdź tekst o poduszce finansowej i nadpłacie.

Jak policzyć własny próg w pięciu krokach

1. Zbierz dane z umowy: saldo, oprocentowanie, pozostały okres, marża, zapisy o rekompensacie.
2. Zdobądź realną ofertę refinansową (nie reklamową stawkę „od") i wylicz ratę po refinansowaniu.
3. Odejmij raty, żeby zobaczyć, ile tracisz przez miesiąc zwłoki.
4. Dodaj opłaty za operację, pomniejszone o zwroty, o które wystąpisz.
5. Wybierz horyzont i ustal, przy jakiej ofercie po sześciu miesiącach czekanie by się opłaciło. Jeśli próg jest bliski dzisiejszej oferty, decyzja jest bliska. Jeśli to ponad punkt procentowy, czekanie jest zakładem, a nie planem.

Najczęstsze pytania o czekanie z refinansowaniem