Koniec okresu stałego oprocentowania: rata i trzy wyjścia

Kredyty hipoteczne brane w 2021 i 2022 roku na pięcioletniej stałej stopie właśnie dochodzą do końca pierwszego okresu. Bank przyśle pismo, czasem tylko komunikat w aplikacji, i da kilka tygodni na decyzję. Większość kredytobiorców podejmie ją w pośpiechu albo nie podejmie wcale, a wtedy umowa kredytowa zdecyduje za nich. Ten tekst jest instrukcją na te kilka miesięcy: co dokładnie się stanie, kiedy skończy się okres stałego oprocentowania, jak może zmienić się wysokość rat, jakie są trzy wyjścia i w jakiej kolejności je sprawdzać. Decyzja o wyborze rodzaju oprocentowania wraca co pięć lat, więc warto mieć na nią metodę. Bez prognozowania stóp, bo tego nie umie nikt, i bez obietnic, bo decyzja kredytowa zawsze należy do banku.

Czym jest okres stałego oprocentowania i dlaczego w Polsce „stałe” znaczy „okresowo stałe”

W Polsce nie ma kredytów hipotecznych ze stopą stałą przez cały okres kredytowania. Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem to u nas kredyt z oprocentowaniem okresowo stałym: bank gwarantuje tę samą stopę procentową przez określony w umowie czas, najczęściej okres stałego oprocentowania wynosi 5 lat, rzadziej 7 lub 10, a po upływie okresu obowiązywania stałego oprocentowania ryzyko zmiany stóp procentowych wraca do kredytobiorcy. Przy kredycie na 30 lat to sześć takich decyzji. W Stanach Zjednoczonych czy Europie Zachodniej stała stopa jest niezmienna do końca umowy, więc polskie określenie łatwo zrozumieć źle. Konsekwencja jest prosta: koniec okresu stałego oprocentowania nie jest formalnością, tylko ponownym wyborem kredytu, tyle że bez przeprowadzki, notariusza i operatu.

Co w umowie zostaje stałe po tym dniu? Marża banku, bo jest zapisana w umowie kredytowej i obowiązuje do końca spłaty. Oprocentowanie kredytu hipotecznego o stopie zmiennej składa się z marży banku oraz stawki referencyjnej (dziś WIBOR, docelowo POLSTR; wcześniej planowano WIRON), a wysokość stóp procentowych ustalana decyzjami Rady Polityki Pieniężnej przekłada się na stawkę, nie na marżę. Zmienia się więc wszystko, co zależy od rynku finansowego: wskaźnik albo nowa propozycja stałej stopy, którą bank wyliczy według swojej aktualnej tabeli, nie według warunków sprzed pięciu lat.

Co się stanie z ratą po zakończeniu okresu stałego oprocentowania: trzy scenariusze

Mechanika jest w każdej umowie opisana podobnie. Na kilka tygodni przed końcem okresu bank informuje o dwóch możliwościach: przejściu na oprocentowanie zmienne lub nowej stałej stopie na kolejny okres. Trzecia możliwość, refinansowanie w innym banku, w piśmie z banku nie pojawi się nigdy, choć jest równie realna.

Kalendarz: co zrobić na 6, 3 i 1 miesiąc przed końcem okresu

Sześć miesięcy wcześniej: audyt własnego kredytu

• Data końca okresu stałego i tryb zmiany: co się stanie, jeśli nie odpowiesz na pismo. To jest w umowie, często w jednym zdaniu.
• Marża z umowy. To ona będzie podstawą oprocentowania zmiennego. Marże z kredytów sprzed kilku lat bywają wyraźnie wyższe niż w bieżących ofertach refinansowych, a marża zostaje na cały okres.
• Prowizja za wcześniejszą spłatę. Ustawa o kredycie hipotecznym pozwala bankowi pobierać opłatę za spłatę całości lub części kredytu przed terminem przy stopie zmiennej tylko przez pierwsze 3 lata, ale przy stopie okresowo stałej przez cały okres jej obowiązywania. Jeśli Twój okres kończy się za pół roku, ta prowizja może zaraz zniknąć, co zmienia cały rachunek przenosin.
• LTV, czyli saldo do wartości nieruchomości. Po kilku latach spłaty i wzroście cen mieszkań wiele osób zeszło poniżej progu 80% bez żadnej nadpłaty. Oferty poniżej tego progu są zwykle tańsze, a bank sam z siebie tego nie przeliczy.
• Koszty zapłacone z góry: prowizja za udzielenie, ubezpieczenia opłacone za kilka lat. Przy wcześniejszej spłacie należy się proporcjonalny zwrot za niewykorzystany okres. O ten zwrot trzeba się upomnieć.

Trzy miesiące wcześniej: dwa równoległe tory

Tor pierwszy to własny bank. Zapytaj o propozycję nowej stałej stopy i o możliwość obniżenia marży aneksem do umowy. Sygnałem, który banki czytają jednoznacznie, jest wniosek o zaświadczenie o saldzie kredytu do refinansowania: tani dokument, a bank rozumie, że klient porównuje. Część banków negocjuje, część konsekwentnie odmawia, a lista zmienia się w ciągu tygodni, więc nie wierz żadnej tabeli z internetu na stałe.

Tor drugi to rynek. Porównanie ofert refinansowych i wniosek do banku to czynność pośrednictwa kredytu hipotecznego, którą wykonuje osoba z wpisem do rejestru KNF, z co najmniej dwiema ofertami do wyboru. Po jej stronie jest też badanie zdolności: nowy bank traktuje Cię jak nowego klienta, więc świeża działalność gospodarcza albo zmiana pracy w okresie próbnym mogą zamknąć tor drugi i zostawić tylko negocjację.

Na tym etapie liczysz próg opłacalności: koszty przenosin podzielone przez miesięczną oszczędność dają liczbę miesięcy, po których refinans zaczyna zarabiać. Polskie koszty przenosin to orientacyjnie od kilkuset złotych do około półtora tysiąca (operat, wpis i wykreślenie hipoteki, podatek PCC, czasem notariusz), więc próg wypada zwykle szybko. Do oszczędności dolicz zwroty ustawowe ze starego banku. Jeśli zostało Ci kilka lat spłaty albo prowizja za wyjście nadal obowiązuje, liczby mogą powiedzieć „nie” i to też jest dobra odpowiedź.

Miesiąc wcześniej: decyzja i higiena operacyjna

• Odpowiedz bankowi pisemnie, nawet jeśli wybierasz wariant domyślny. Brak odpowiedzi to decyzja, tylko podjęta za Ciebie.
• Przy przenosinach planuj uruchomienie nowego kredytu na początek tygodnia roboczego: odsetki naliczają się dziennie w obu bankach, więc długi weekend między spłatą a uruchomieniem kosztuje podwójnie.
• Złóż w starym banku wniosek o proporcjonalny zwrot prowizji i składek. Nie przyjdzie sam.
• Przy nowej stałej stopie sprawdź w nowej umowie trzy rzeczy: prowizję za wcześniejszą spłatę w nowym okresie, zasady nadpłaty (czy możesz skracać okres, nie tylko obniżać ratę) i warunki utrzymania promocji (konto, wpływy, ubezpieczenia).

Stała czy zmienna po końcu okresu: rama decyzyjna zamiast prognozy

Nikt nie wie, gdzie będą stopy za pięć lat; wykres WIBOR z ostatnich 25 lat pokazuje zarówno kilkanaście procent, jak i wartości bliskie zera. Dlatego zamiast zgadywać, warto zastosować dwie proste metody.

Metoda czterech warunków. Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym ma sens, gdy spełniasz wszystkie cztery: świadomie zakładasz spadek stóp, masz oszczędności na kilka miesięcy rat, rata jest małą częścią budżetu domowego, a budżet udźwignąłby ratę wyższą o 30 do 100 procent razem z wyższymi kosztami życia (stopy rosną zwykle wtedy, gdy rośnie inflacja). Jeśli choć jeden warunek nie jest spełniony, stała stopa jest ubezpieczeniem od scenariusza, którego nie udźwigniesz.

Metoda progu. Zamiast pytać „co lepsze”, policz, o ile musiałby spaść wskaźnik, żeby wariant zmienny zrównał się ze stałym przy Twoim saldzie i okresie. Jeśli ten próg to pół punktu procentowego, decyzja jest bliska; jeśli dwa punkty, zmienne to zakład, nie plan. Kontrakty terminowe na stopy pokazują, czego rynek się spodziewa w najbliższych miesiącach, ale to miernik oczekiwań, nie prognoza, i w Polsce mylił się wielokrotnie.

Jedna reguła porządkuje obie metody: stała stopa nie jest pułapką, jeśli umowa nie ma prowizji za wcześniejszą spłatę albo ta prowizja jest niska. Wtedy, gdy stopy spadną, refinansujesz. A jeśli wzrosną, śpisz spokojnie.

Zasada stała→stała i pułapka długich okresów

Z zaleceń nadzorczych wynika praktyka rynkowa, zgodnie z którą kredyt o okresowo stałej stopie refinansuje się na kredyt o stopie stałej, z okresem nie krótszym niż dotychczasowy. W praktyce: kredyt z pięcioletnią stałą stopą można przenieść do większości banków, bo pięć lat jest standardem. Kredyt z siedmioletnią lub dziesięcioletnią stałą stopą ma niewielu lub wcale chętnych, bo mało który bank oferuje tak długi okres. To argument przy wyborze nowego okresu: pięć lat daje najwięcej wyjść. Mechanikę tej zasady wyjaśniamy, jej zasadności nie oceniamy; sprawdza się ją na dzień decyzji, bo praktyka banków się zmienia.

Mam oprocentowanie zmienne i chcę przejść na stałe: zmiana oprocentowania kredytu hipotecznego aneksem

Ten sam mechanizm działa w drugą stronę. Kredyty ze zmiennym oprocentowaniem można w trakcie umowy przestawić na stałe: składasz w swoim banku wniosek o aneks, bank przedstawia nową ofertę stałej stopy na kolejne 5 lat według aktualnej tabeli, a po podpisaniu aneksu rata jest niezmienna przez cały ten okres. Zmiana oprocentowania kredytu hipotecznego na stałe w wielu bankach nie wymaga ponownego badania zdolności i bywa bezpłatna, ale to zależy od banku i zmienia się w czasie. Trzy rzeczy do sprawdzenia przed podpisem: czy od dnia aneksu obowiązuje prowizja za wcześniejszą spłatę (przy stałej stopie bank może ją pobierać przez cały okres stały), czy propozycja banku jest zbliżona do ofert refinansowych na rynku, i czy po pięciu latach wracasz do marży z pierwotnej umowy. Decyzję o wyborze rodzaju oprocentowania podejmujesz tymi samymi dwiema metodami co wyżej, a bank może odmówić zmiany, jeśli nie oferuje jej w Twoim typie umowy.

Pułapki, które widać dopiero po fakcie

• Pismo, które nie dotarło. Stary adres korespondencyjny, folder ze spamem, wyłączone powiadomienia w aplikacji. Datę końca okresu zapisz w kalendarzu sam, dziś.
• Czekanie na obniżki. Każdy miesiąc na wysokim oprocentowaniu kosztuje realne odsetki, a banki nie przenoszą obniżek stóp jeden do jednego na propozycje stałej stopy; potrafią podnieść stałe stawki, zanim wskaźnik zdąży wzrosnąć. Decyzję podejmuje się wtedy, gdy liczby się spinają, nie wtedy, gdy „stopy już spadły”.
• Wydłużanie okresu, żeby obniżyć ratę. Rata spada, koszt kredytu łącznie rośnie. Jeśli nie jest to konieczne dla domowego budżetu, lepiej utrzymać okres spłaty albo go skrócić.
• Najtańsza oferta z „kosztem wyjścia”. Oferta o kilkadziesiąt złotych tańsza miesięcznie może mieć prowizję za nadpłatę i wcześniejszą spłatę przez pierwsze lata. Przy kolejnym końcu okresu stałego to Ty będziesz w klatce. Różnicę rat przelicz na złotówki miesięcznie i porównaj z kosztem wyjścia: to cena wolności.
• Produkty dodatkowe. Konto z wpływami, karta, ubezpieczenie na życie przez bank. Jeśli warunków promocji nie utrzymasz, oprocentowanie Twojego kredytu rośnie o ustaloną wartość do końca umowy.
• Zdolność liczona po nowemu. Banki zmieniają sposób liczenia dochodu (świadczenia, ryczałt, umowy B2B). Zdolność sprzed pięciu lat nic dziś nie znaczy; sprawdza się ją przed decyzją, nie po.

Dźwignie, o których bank nie przypomni

1. Ta sama rata, krótszy okres. Jeśli po zmianie oprocentowania rata mogłaby spaść, zostaw ją na dotychczasowym poziomie i skróć okres. W symulacjach z tej niszy taki wariant obniża łączne odsetki prawie dwukrotnie mocniej niż obniżenie raty.
2. Nadpłata „ze strategią stałej raty”. Tam, gdzie skrócenie okresu wymaga płatnego aneksu, formalnie wybierasz obniżenie raty, ale przelewasz tyle samo co wcześniej. Efekt zbliżony, bez opłat.
3. Zwroty ustawowe. Prowizja za udzielenie i ubezpieczenia opłacone z góry podlegają proporcjonalnemu zwrotowi przy wcześniejszej spłacie. Przy refinansie po kilku latach to realna gotówka, która często finansuje całe przenosiny.
4. Negocjacja wewnętrzna. Obniżka marży aneksem, bez nowego badania zdolności w większości banków. Zacznij od niej, zanim zaczniesz przenosiny; kolejność odwrotna zostawia pieniądze na stole.

Najczęstsze pytania o koniec okresu stałej stopy